“有言在先”的约定写进买卖合同，可减少双方的争拗。漫画/张滨

    事件回放

    李某通过某中介公司介绍购买二手房，经与业主协商，签订了《房屋买卖合同》，合同中约定成交价为60万元，交易所产生的税费由买方承担。签合同前，李某了解到业主拥有多套房，且所购买的该二手房系业主受赠所得，于是，李某在合同中特别约定“在交易过程中，如该物业须缴纳税费超过交易金额的20%，买卖双方交易取消,退件费用由买方支付”。

    在交付首期房款前，李某请中介公司经纪人陪同前往广州市房地产交易登记中心咨询相关税费交纳情况，获悉该套房产由于是业主受赠取得，所以再次出售时根据国家规定仅个人所得税就需按成交价20%缴纳，再加上其他税费（如契税、营业税等）肯定超过成交价20%。于是李某向中介公司提出解除该买卖合同的要求。中介公司提出应先向交易登记中心递件，申请办理过户手续，如递件后缴纳税费确超过成交价20%的，才能根据买卖合同的约定取消交易，解除合同。

    李某考虑到如递件再退件的话要多交纳一笔费用，就没有同意中介公司的要求，双方因此产生纠纷，后经广州市房地产中介服务管理所调解，中介公司协助买卖双方取消交易，解除了买卖合同。

交易提醒

    本案涉及两个问题：一是赠与房买卖是否需要交纳20%个人所得税：

    1.根据规定，房地产买卖中，出售的房屋自用满5年且是唯一住房的，免征个人所得税。本案中业主有多套住房，在出售其房屋时肯定要缴纳个人所得税。

    2．2007年1月8日，广州市地税局以穗地税发[2007]8号文转发《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号文）。文件规定，业主将继承或受赠不动产对外销售时个人所得税不得核定征收，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。本案中交易的房屋是业主受赠取得，其出售时应按20%的适用税率计算个人所得税。

    二是在未按约定办理交易递件手续，确定实际缴纳税费金额的情况下，李某是否可以要求取消交易，解除合同。一般情况下，交易当事人只有在交易递件获取税单后，才能确定需要缴纳哪些税费及缴税金额。但本案中，李某已在中介公司经纪人员的陪同下，向交易登记部门咨询有关税费项目及金额，已预知税费肯定超过成交价20%，符合合同中“在交易过程中，如该物业须缴纳税费超过交易金额的20%，买卖双方交易取消,退件费用由买方支付”的约定。买卖双方与中介公司应根据合同条款取消交易，解除合同；而不需要实际去交易递件，让买方李某支付额外的退件费用。

    三是在二手房交易中，买卖双方当事人签订合同前，最好先到交易登记部门了解税费情况。在签订合同时，明确约定税费缴纳方面的条款。中介公司要尽职责协助交易当事人了解税费情况，为交易当事人提供专业、详尽、更具人性化的中介服务。